11/16 茅ヶ崎ゴルフ場利活用事業の説明会・浜須賀会館

令和元年11月16日(土)14時00分~16時00分
場所:浜須賀会館

茅ヶ崎ゴルフ場利活用事業の説明会が開かれました。
会場となった浜須賀会館には、住民約200名がつめかけ、用意した120席の椅子では足りず、立ち見も入りきれないほどでした。資料が足りず、追加コピーの配布も間に合わない状態。
テレビ神奈川の報道カメラも入り、説明会の様子がニュースで流れました。
 
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質疑応答に出席したのは、
県の財産経営課、市の企画経営課、(株)ゴルフダイジェスト・オンライン、亀井工業ホールディングス(株)、NPO湘南ベルマーレスポーツクラブ、茅ヶ崎協同(株)
 
市が作成した議事録はHPにアップされています。

www.city.chigasaki.kanagawa.jp


住民からの質問・意見

この日、住民から出た主な質問をピックアップしてみます。

広域避難場所を確保できるのか?

Q:契約の中に売買契約があるが、土地の売却が前提か?
民間企業が土地を所有すると、土地の転売もあり得る。特に、契約から10年を超えると、土地の転売を止める手段がない。そうなると、 長期的に広域避難場所が確保できるのか?

A:(県) 売却エリアは、ホテルなどの施設を整備するにぎわい交流エリアとなる(下図の青い部分)。広域避難場所の大部分を占めるゴルフパークのエリアは、30年間の事業用定期借地の契約を予定している。

A:(事業者) 今回の提案は、ゴルフ場とにぎわい交流エリアが一体の計画となっており、 全体として初めて成立する事業計画になっている。現時点では、部分的に手放すことは極めて考えにくいが、絶対にない話かどうか断言は難しい。

⇒ 県は30年間の事業用定期借地の契約を予定しているというが、10年たてば契約を解約のできる協定書を事業者と結んでいる。


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県は土地の貸し付け価格を見直すべき

Q:県が示した土地の借地料(ゴルフ場を存続しない前提)が2億程度。2、3億円しか稼ぎがないゴルフ場が事業ができるはずがない。今回の計画が出されても危惧してしまう。県は借地料をいくらで設定して協議しているのか?

A:(県) 県有地ですので、適正な価格で貸し付ける必要があり、適正な価格として設定している。

Q:そこがネックになっている。

A:(県)ゴルフ場のために安くする訳にいかないので、適正価格として募集要項に価格を示して募集した。今回、ゴルフ場としては、㎡ 単価1030円になり、全体では2億円ほどになる想定。この価格を示したうえで、(株)ゴルフダイジェスト・オ ンライングループから応募があった。

A:5年間の議論になるが、我々はゴルフ場として残したいという希望を出している。 ところが県は、他の地域もゴルフ場にこのように安く貸出しているところはないとい う議論になる。元々この9ホールでは、2億数千万円なんて払う事業者はあり得ない。2億円の借地料を払ったら成り立つはずがない。だから前の事業者も撤退した。(住民の拍手)
そこをいつも曖昧にして事業者選定していて、今回はにぎわい交流エリアを開発して、ゴルフ場の不足部分を補おうとしている計画。
県にはゴルフ場存続の強い要望が伝わっているはずなのに、そこに応えないことを敢えて質問している。

(住民の拍手)

A:(県) 県としては、ゴルフ場として残す要望があることは承知している。いろいろと条件を整理した結果、用途地域の変更も可能という想定で募集したので、今回、事業者に応募いただけたと思っている。 

近隣住民は用途地域変更を望んでいない

Q:そもそもこの計画は、用途地域変更を前提とした開発である。
我々近隣住民は、用途地域変更を望んでいない。あの土地を購入したのは、第一種低層住居専用地域で、高い建物は建たない前提で土地を求めた経緯もある。
行政に民間の土地を用途変更する相談をしてもゼロ回答なのに、自分たちの土地は用途地域を勝手に変更するというのはいかがなものなのか伺う。 

(住民の拍手)

A:(市) 茅ヶ崎市としましても、都市計画の変更は簡単にできるものではないと考えている。市の南東域に、これほど広い防災、みどりの空間はなく、貴重であると皆様のご意見も頂いている。この空間をいかに存続させるか検討してきて、今の用途地域で実現できれば構わないが、様々なアイディアをもつ民間企業の提案でも、用途地域に踏み込まなければ、空間が残せないのであれば、用途地域の変更も検討する考えに至り、事業者の募集をしていただいた。
今回、 選定された事業者はゴルフ場を残しつつ、一部用途地域を変更したいという計画で選ばれた。我々としては、「まちづくり計画」を作っていくなかで、都市計画の変更の妥当性や必要性をしっかりと検討し、事業を進めていこうと考えているのでご理解をいただければと思う。


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にぎわい交流エリアはどうなるのか?

Q:にぎわい交流エリア(地図の青いエリア)には、用途地域変更というキーワードがあるが、変更した場合にどれくらいのボリュームの建物が建ち、事業としてどの程度を考えているのか具体的なイメージを教えてもらいたい。 

A:(事業者) 募集要項で示した第2種住居地域になった場合には、200%の容積率、60%の建蔽率で、高さ 制限が15mまでの提案ができる形となっている。高さ制限については緩和の可能性もある。駐車場の敷地も確保する必要がある。
 

Q:にぎわいエリアで採算性のとれる事業を片方の柱として考え、一方でゴルフ場の利用も考える形だが、プラス採算を考えている事業については、お客さんが入らないとどうしようもない。そのあたりの事業計画をどのように考えているのか?

A:(事業者) 施設全体で採算をとることはご指摘のとおりだが、ゴルフ場がずっと赤字の想定はしていない。にぎわい交流エリアとゴルフパークの相乗効果で、集客・収益がプラスになると想定している。コスト面かも、 ゴルフ場のみの営業より、一部施設を共有することで削減できると考えている。
例えばクラブハウス、レストラン、温浴施設等をゴルフ場とホテルで共有、 フロント、決済・清算等を含めた運営システムの共有など。
大きく利益がでる状態になっていないため、松喰い虫の問題など、事業計画上にない ことが起きると全て狂ってきてしまうため、現在その辺りを精査している状況。  

事業に手を挙げた理由は?

Q:ゴルフダイジェスト・オンラインはゴルフ場の経営をしていないのに、なぜ事業に手を挙げたのか。

A:(事業者) ゴルフ場として継続的に営業していくためには、様々な構造改革が必要になると思っている。ゴルフダイジェスト・オンラインはIT企業の一端を担っているので、いかにITを駆使し、ゴルフ場ビジネスの効率を上げていけるか茅ヶ崎で実現させたうえで、全国のゴルフ場に展開していくことを考えている。これがチャレンジしたいと思ったきっかけ。

A:(事業者:亀井工業H) 3者でこういった事業がビジネスとして成り立つのか慎重に検討した。地元の皆様に利用していただくことを前提にビジネスが成り立つと考え今回の提案になった。 
津波の避難所に関しては、にぎわい交流エリアに建設予定のホテルを津波の一時避難所とすることを想定している。 

Q:茅ヶ崎ゴルフ場は来年度4月から新しい経営者に移るが、本格営業開始はいつか?4月になったらゴルフ場はいったん閉鎖されるのか? 

A:(事業者) ゴルフ場の運営については、4月1日で我々に移管される。すぐに通常営業できるかどうか未定。 


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ゴルフ場内で松枯れしている

Q:現在、ゴルフ場内の松の木が真茶色になっている。松喰い虫がここ数年で急激に広がっている。50年間にわたってゴルフ場があり、松の木を植え替えながら何とか維持をしてきたが、今はとても悲しい状態である。
4月からゴルフ場を引き継いでもらうにあたり、松の木を維持するための伐採や薬を打つなど初めにしてもらいたい。せっかくの空間と、防災に必要な松の木を残してもらいたい。

A:(事業者) 松枯れについては、重々認識していて、コース全体を確認している。「松」以外にも気になる部分が幾つかある。
このままだと松喰い虫の被害が更に広がるため、地権者に対策をお願いしている。4月以降極めて重要な点で、 松喰い虫がいる状態で引き継ぐのか、きれいになってから引き継ぐのか、事業採算的にも大きな問題なため、今、地権者と相談しているところ。

Q:今、松の木の話を聞いてびっくりした。管理責任は県にあるため、1年半前に直接県の財産経営課に行き「松の木が枯れているためどうにかしてほしい」とお願いした。今の方の報告だとほとんど何もなされていなかったと思う。 

A:(県) この一年松枯れが進行しており、現在の貸付先で維持管理をすることになっているため、今の貸付先と伐採など対応を考えているところ。
 

住民の反対があった場合は?

Q:イメージばかりの話の中で、3月に土地売買契約及び土地賃賃借契約を結ぶのであれば、3月以降のまちづくり計画の中で詰めていった中で、もしそこが成り立たないようなことがあった場合、もし住民の反対・反論があった場合、どうなるのか。優先交渉権者ではなくなる可能性もあるのか?

A:(県) 万が一、辞退やそのようなことになった場合には、今後の利用について、県、 茅ヶ崎市・茅ヶ崎協同で再度検討していくことになると思う。 


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