令和元年11月20日（水） 18時30分～20時20分
場所：茅ヶ崎市役所 本庁舎 ４階会議室
茅ヶ崎ゴルフ場利活用事業について説明会が開かれた。
前回の浜須賀会場と同じように、住民の関心は高く１００名ほどが出席した。
県の財産経営課、市の企画経営課の他、事業者は（株）ゴルフダイジェスト・オンライン、亀井工業ホールディングス（株）、茅ヶ崎協同（株）、NPO湘南ベルマーレスポーツクラブ。
（株）ゴルフダイジェスト・オンライン
2000年 創業 2004年 東証マザーズに上場
ゴルフ関連の総合サイトとして最大級
2000以上のゴルフコースと提携し、ネット予約、商品販売、イベント運営など
ただし、実際のゴルフ場の運営経験はない
亀井工業ホールディングス（株）
今回の事業では、ホテル、にぎわい事業を担当
「ローカルファーストの精神」と言うが、
ローカルファーストを唱えて落札した柳島スポーツ公園の稼働率は低い
NPO湘南ベルマーレスポーツクラブ
サッカー中心にスポーツ活動を楽しめる環境作りと言うが
何を目的に参入しているのか説明がまったくない、具体的に何をするのか不明
〈今回の提案事業のコンセプト〉
ゴルフコースの発展的な存続、上田治の設計で景観の素晴らしいゴルフ場をどうしたら後世ににひきつげるか。
（今の賃料では）採算から見て、ゴルフコース単体の継続的な運営は極めてはむずかしい。
それ以外のにぎわい施設（ホテル、温泉事業を組み合わせるなど）で全体的な収益を確保する。
そのためには、用途地域変更が必要になる。
ゴルフ場はほぼ残す。会員制でなく、パブリックコース（ゴルフパーク）として運営する。
今後の進め方 茅ヶ崎市
用途地域の変更の検討を考えている
「まちづくり計画」で当該地の目標、方品を定めていく
素案の段階でパブコメを取る。住民に意見を求めていく
用途地域変更ができた段階で建設に入る
法的な手続き ⇒ 工事 ⇒営業の開始
市が作成した議事録はHPにアップされています。
www.city.chigasaki.kanagawa.jp
住民からの質問・意見
この日住民から出た主な質問をピックアップしてみます。
どこが県有地を買うのか？
Q：資料１に「令和２年３月 土地売買契約及び土地賃貸借契約の締結」とあるが、売買と賃借の区分けを知りたい。
A：（県） 「ゴルフパーク」と「にぎわい交流エリア」の一部については土地賃貸借契約、「にぎわい交流エリア」の残りを土地売買契約で予定している。
Q：なぜそうなっているのか。
A：（県） そのような提案をいただいているので、そういった契約を予定している。「にぎわい交流エリア」の賃貸借と売買の部分の詳細については決まっていない。
Q：誰に賃貸借、売買するのか。
A：（県） 「にぎわい交流エリア」の一部については、亀井工業ホールディングス（株）への 売却、「ゴルフパーク」については、（株）ゴルフダイジェスト・オンラインへの３０年間の事業用定期借地権設定契約による貸付けを予定している。
用途地域の変更は、そう簡単にできるのか？
Q：ゴルフ場のすぐ際に住んでいる。自宅も「にぎわい交流エリア」に入ってる、めちゃくちゃな地図だ。市が「空間の確保ができた」と仰ったが、私共のエリアを犠牲にして空間確保ができたと仰ったのか。「にぎわい交流エリア」は、どうして、ここに決まったのか。
前回は、ゴルフ場の中にホテルができるイメージ図だったが、今回は「にぎわい交流エリア」に、ローカル商業施設、子育て支援施設、ホテルなどが全部集約されたということか。それだけの建物をこの場所に造っていくのか。そこは凄く問題があると思う。 今は低層の建物しか建てられない所を高層の建物が建てられるよう都市計画を変更するのかもしれないが、そういうことは簡単にできるのか。そこを聞きたい。
（住民の拍手）
A：（市） 私共の一番の目的は空間の確保。 今回、「にぎわい交流エリア」にホテルなどの建物を建てたいとの話があった。最終的にどのような建物が建つのかはこれから検討していくことになるが、空間を残すためにどこかにポテンシャルを与えてあげることが必要になる。
用途地域の変更は、基本的に手続で変えられるものではなく、まちづくりの必要性など一定の方向性が共有できた段階で、都市計画案を第三者機関である都市計画審議会に諮る。その第三者機関から都市計画の変更案で妥当、という答えをいただければ市で変えることができる。資料３に書いたが、法律上の手続の一つとして皆様からご意見をいただく手続を踏むことになっている。
「ゴルフパーク」を残す案の一つとして、高い建物が建つ可能性は選択肢としてあり、空間を残すための方策として市として取り得ると考えている。
Q：私もゴルフ場のすぐ後ろに家がある。「にぎわい交流エリア」に資料１の①から⑤までの建物が建つと、それなりの建物が建つことになる。低層の住宅という制限を守って家を建てたのに、そこに高い建物が建ってしまうとなると、何故これまで制限を守って家を建ててきたのか分からなくなる。
「にぎわい交流エリア」の真ん中の道は凄く細い道で、ここに人が集まる施設ができるとなると、動線、交通も一緒に考えて欲しい。
A：（市） 建物については、これからボリュームなどを考えていく。 実際どの位の車が集まるのか、一時的に集中するのか分かった段階で、交通管理者である警察と、安全面や市街地に流れ込まない方策を協議しながら進めていく。
住民の意見の反映はどうなっているのか？
Q：「にぎわい交流エリア」の一部の土地を亀井工業ホールディングス（株）に売却するということに驚いた。後々どのようなことになるのか危惧している。
用途地域の変更に係る施設（ホテル）は、どういうプランが出来て、どう変更を進めていくのか、その段階で住民の意見をどう反映していくのか、説明が全くない。
パブリックコメントではなく、用途地域の変更に伴うプランができた段階で、地元住民の意見を十分に聞き入れた変更でないと大きな問題になる。
もう一点、「にぎわい交流エリア」の一部は、亀井工業に売却した後、住民意見を反映できるのか。
A：（市） 「まちづくり計画」の検討段階で目標や方針を定めるには、皆様との意見交換会を設け、ご意見を伺うことを考えている。「まちづくり計画」を実現する必要があれば、 都市計画の手続に入っていく。
「まちづくり計画」を作る段階で、 防災空間をどう守るか、交通への配慮を明確にし、それに応じた建物を事業者に設計していただく。 その都度新しいものを見ていただけるよう工夫していきたい。
A： （事業者） 市がお話したとおり、ご意見をいただく場面は今後あると思う。 ただ、私共は募集要項の中にある用途地域の変更を前提として提案させていただいた。今回の事業提案は、どうすればゴルフ場を存続できるのかを考える中で（株）ゴルフダイジェスト・オンライン社単独ではなかなか難しい、ということで提案させていただいた。
県に不満と失望がある
Q：どうしても６割の土地を所有する県に対して不満、失望がある。
その理由は、これまで多くの近隣住民がゴルフ場の存続を願って今に至っているが、事業者選定の結果を見ると、県は借地料についてどのような経緯で検討したのか全く分からない。本気で地元の強い要望に対して汗をかいていない。今回の事業提案を見てもゴルフ場としては存続したが、一番難しいやっかいな所は民間に押し付けている。
まず、６割の県有地について、これからでも遅くないので、賃借料について再検討の余地はないのかどうかお答えいただきたい。
県有地について正規貸付料と言っているが、正規貸付料は何を根拠にしているのか。
A：（県） 県有地の貸付料については、適正な価格で貸付を行う必要があることから、募集要項で示した金額の条件で事業ができるということで提案いただいている。貸付料の再検討をする予定はない。価格について高いということだが、県有地も固定資産税相当額をお支払いする必要があり、貸付料は妥当な額であると考えている。
Q：このような高い賃借料ではゴルフ場の収益は成り立たない、 ゴルフ場の存続と言いながら、どの事業者もゴルフ場として運営できないとして手を挙げていない。
二点目の危惧は、ゴルフ場エリアは賃貸借にする、クラブハウス・駐車場などがある所を売買、といった形に分けて契約するとのことだが、数年たった時、「ゴルフ場としてはやはり運営が難しいので返す」、と言われたときに県はどうするのか。
そういうことはあり得ないということであれば、ゴルフ場存続の担保をどのように事業者に求めているのか、聞きたい。
A：（県） 今回の事業者の募集に当たっては、事業の採算性も考慮し、３０年間の事業用定期借地権設定契約を締結することを条件としている。その条件で提案いただいているので、県としては３０年間事業継続できるものと考えている。
万が一というような場合につきましては、その後の土地利用について、まちづくりを担う市と共に再検討していくことになる。
⇒ 県は３０年間の事業用定期借地権を結ぶので、３０年間ゴルフ場を継続できると説明しているが、１０年たてば解約のできる協定書を県と事業者とすでに結んでいる。デタラメな説明。
本当にゴルフ場を継続できるのか？
A：（事業者）設定されている賃料から考えると、ゴルフ場のみとして営業した場合はどこがやっても難しい。 構成企業と「にぎわい交流エリア」を設けて、そこにホテルや商業施設などの機能を入れる予定。 ゴルフ場の営業は出来るだけ稼働を上げていく工夫に取り組む。
コスト面では、フロント、レストラン、風呂などの機能をゴルフ場のためだけでなく、ホテルと共有することで稼働が良くなる。事業全体の費用効率を上げ、採算を取っていく形で事業計画を作っている。
A ：（市） 市としては、ここが広域避難場所である、また、市街地の中の緑の多い土地であることを非常に重要視しており、これまで土地所有者と色々話をさせていただいた。 そうしたところを呑んで頂いて、土地所有者が一定の空間を確保する募集をして頂いたことはありがたいと思っている。
（⇒ そのために用途地域変更という、多大な負担を住民に押し付けるのか？）
Q：（株）ゴルフダイジェスト・オンラインに聞きたい。
ゴルフ場単体では難しいので、「にぎわい交流エリア」と絡めて収支を考えるとのことであるが、御社の企業コンセプトは、ゴルフ場予約などのサービス業で、自身がゴルフ場を運営する、「にぎわい交流エリア」と絡めて事業をやるとかは、全く違う事業コンセプトだと思う。
そこで、なぜこうした募集に応募したのか動機が聞きたい。 それから、先程「にぎわい交流エリア」の方は亀井工業ホールディングス（株）が 購入するとの説明があったが、ゴルフ場はそちらとの相乗効果で収益を考える、そのような運営ができるのかどうか聞きたい。
A :（事業者） 弊社も営利企業なので、収益のことは考えなければならない。 ただ、一方で、私共はゴルフ場を実際に運営している実績はない。そういった意味では新しい取組になる。
全国で2,000程 のゴルフ場と取引している中で、実際にゴルフ場運営に関わったことがないため、 理屈上こうなりますがどうでしょうか、といった提案しかできない。
そういった中で、茅ヶ崎という素晴らしい土地にチャンスがあった為、是非チャレンジしたいと 考えた。ここだけに集中してやるつもり。
もう一つの観点として、私共はＩＴ企業なので、ＩＴ技術を活用していかに省力化していくかチャレンジさせていただき、それを取引のある2,000程のゴルフ場への提案に生かしていく、というのが提案の一つとなる。
（⇒ 茅ヶ崎は実験場か？用途地域変更への責任は？）
ゴルフ場の存続に保証がない
Q：ゴルフ場の存続は、長くても３０年、それ以上は何の保障もない。このゴルフ場を未来永劫存続させるためには、県有地は貸付けるだけで、売却をしてはいけない。県は県民の命と収入を天秤にかけている。
事業者が土地を買った後に転売することは止められない。前回のQ＆A で、「１０年間のうちにやむを得ない事情があれば転売することが認められるか」という質問に対して、県は「やむを得ない事情があり、県が同意すれば認める」と回答している。
だから、３０年も危うい。ローカルファーストは業者ファースト、柳島スポーツ公園で分かっている。県も市も未来に広域避難場所を確保する方策はあるのか。私達を安心させるような説明ができるのか。
A： （市） まずは広域避難場所が残るが、将来的に空間をいかに確保していくのかが課題になってくる。どういう形で将来的な確保が可能なのか事業者と話し合いをしていきたい。そのためにも、事業者がこの場所で儲かっていただくのが市にとっても、空間の確保にも一番良いのではと考えている。できた暁には皆さんにご利用いただきたい。
（⇒ 広域避難場所の責任は市。事業者の儲け次第という回答はあり得ない。あまりに事業者側の回答。）
勉強をかねた意見交換会が必要
Q：こういう形式ではなく、勉強を兼ねた意見交換会とするなど、皆さんの理解が深まるような会合にして欲しい。
今回、ゴルフ場はパブリック運営にするというが、今までも誰でもプレーできた。
ここは、年間３万３千人位のプレーヤーが利用していて、 １ホール当たりの集客人員は日本でも相当高い、それ位人気のあるコース。だが、高い賃料を払っているから収支が厳しくなっている。
今までは県は９２００万円のうち手取りは２８００万円あった、それを今は取っていない、市に渡す分だけくださいと言って６３００万円をもらっている。だから、県も血も涙もない政策を取っているわけではないと思う。 確かに高いことは高い。何故高いのかと言ったら、この場所が第一種低層住居専用地域だから固定資産税が高いわけである。
なぜゴルフ場が第一種低層住居専用地域かと言えば、この場所は元々松林と砂丘、芋畑だったが、住宅が周りに増えたからそうなった。
前の経営者も、県に調整区域にしてほしいと聴聞会を開いてもらったが認められなかった。 ところが、同じ神奈川県下で、小田急線の中央林間から歩いて５分に「相模カンツリー倶楽部」というゴルフ場がある。そこは周りが全部住宅、一角だけ学校だが、調整区域になっているから税金がぐんと安い。同じ県下でもこういう差がある。そういう不平等もあるので、どうしてこういうふうになっているのかということを共有した上でないと一方的に話をされても困る。住民の皆さんも理解し兼ねる。 だから、もうちょっと時間をおいてでも、地域毎に座談会のようにして認識を共有してから話し合った方がよいと思う。
（市） ご意見ありがとうございます。
