ちがさきレポート vol. 2 「至急情報 茅ヶ崎ゴルフ場利活用について」

すでに協定書が結ばれていた!

昨年11月16日・20日に茅ヶ崎ゴルフ場利活用事業の説明会が行われ、300名の住民の方が参加されました。

ところが、説明会の1ヶ月前に、優先交渉権者(ゴルフダイジェト・オンライン、亀井工業ホールディングス、湘南ベルマーレ)と、県・市・茅ヶ崎協同のあいだで、土地の借地権契約と売買契約について基本協定書が結ばれていることが分かりました。

説明会では、すでに1ヶ月前に協定書を結んでいるという報告はなかったため、県に臨時の説明会を求めましたがやらないとのこと。

このまま、今年の3月中には、基本協定書の内容で借地権契約と売買契約が結ばれます。

住民に説明ない前に売買契約

これでは、「にぎわいエリア」のどの場所を何㎡ 売却するのか、住民に説明もなく、何も分からないうちに売買契約が結ばれることになります。(県の説明では、どこを何㎡売却するのか決定して、亀井工業ホールディングスと売買契約するとのこと。)

住民の預かり知らない内容で売買契約を結んだのちに、まちづくり計画に住民が参加してください、では手順がまったく逆です。 

広域避難場所の確保は市の責務

将来に渡る広域避難場所の確保が、民間事業者の経営に左右される計画が、そもそもおかしい話です。

そんなまちづくりがあるでしょうか?

しかも、広域避難場所の確保なのに、市の防災対策課の姿は見えません。

さらに、第一種低層住居専用地域の一部が用途地域変更されて「にぎわいスペース」となることで、周辺住民の方に生活環境の大きな変化と負担がかかります。
それを承知の上で、広域避難場所が残るからという名目で、まちづくり計画に住民参加を求められるのは、住民にとってヘビーな選択です。

計画に反対したから広域避難場所が残らない、と言われかねないのも理解できないことです。
そもそも市・県は、広域避難場所を確保する負担や痛みを住民に丸投げしています。
住民生活を脅かすことなく、民間に左右されず、市・県が公的な責任で確保する問題です。


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基本協定書の内容は、
たとえば、どこが問題なのでしょう?

①優先交渉権者の事業計画では、ラチエン通りが主要な出入り口となる。

交通渋滞、安全、騒音、みどりの確保などの対策は後回しで契約を締結しようとしている。
有効な対策がなければ、事業は白紙になるのか? 
あるいは周辺住民に我慢してくださいということなのか?

②県は説明会で、30年間の借地権契約があるのでゴルフ場(=広域避難場所)が残ると説明した。

しかし、最初の10年間は契約を解除できないが、その後はやむを得ない事情があれば、県と茅ヶ崎協同の承諾があれば解約できることになっている。(第5条の4)

③売買契約の場合、土地の引き渡しから10年間は事業計画通りに使用しなければならないが、それができない場合、県は買戻しできることになっている。しかし、県が買戻ししない場合どうなるのか?

あるいは10年以降の土地の利用については、土地の転売や他の用途に使うことに縛りがないので、どう防ぐのか?(第5条の7)

④基本協定書の内容と、3月中に結ぶ予定の借地権契約及び売買契約の内容に違いがある場合は、3月中に結ぶ予定の契約が優先とされている。
これでは市民の知らない所で何でもアリ!?
(第10条の3 ) 
 
広域避難場所の将来にわたる確保は、
利益追求を目的とする民間企業に依存するのは限界があります。
 

*県有地だけは民間に売却せず、市が購入して持ち続ける。

⇒市の財政状況では無理と言っているが、工夫すれば可能では? 
 県も市の購入を望んでいる。

*ゴルフ場単体として経営可能な貸付料の見直しが必要では?

⇒そのための方策と工夫を、市・県・住民で考える。


茅ヶ崎市議会議員 杉本けいこ
080-5671-7088
nicky7@nifty.com


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茅ヶ崎ゴルフ場利活用事業に係わる基本協定書
(抜粋)

茅ヶ崎ゴルフ場利活用事業(以下「本事業」という。)に関して、神奈川県(以下「県」という。)、茅ヶ崎協同株式会社(以下「茅ヶ崎協同」という。)及び茅ヶ崎市(以下「市」という。)は、株式会社ゴルフダイジェスト・オンライン、亀井工業ホールディングス株式会社及び特定非営利活動法人湘南ベルマーレスポーツクラブ(以下総称して「優先交渉権者」という。)と以下のとおり基本協定書(以下「本協定」という。)を締結する。

(目的)

第1条 本協定は、本事業における基本的合意事項、当事者の責務、契約の締結に関する事項、その他必要な事項について定め、本事業を確実かつ円滑に実施することを目的とする。

(事業用地)

第 2 条 本事業の事業用地は別表1から3のとおりとする。

(基本的合意事項)

第3条 県、茅ヶ崎協同及び市は、優先交渉権者が、平成31年3月公表の茅ヶ崎ゴルフ場利活用事業事業者募集要項(以下「事業者募集要項」という。)に定める手続により、本事業を実施する者として選定されたことを確認する。

2 優先交渉権者は、事業者募集要項に記載された条件を遵守のうえ、県及び茅ヶ崎協同に対し事業提案書による提案を行ったものであることを確認する。

(当事者の責務)

第4条 県、茅ヶ崎協同及び優先交渉権者は、事業者募集要項に従い次条に定める契約の締結に向けて、それぞれ誠実に対応するものとする。

2 優先交渉権者は、事業提案書の事業提案内容を基に、事業計画を策定するものとし、県及び茅ヶ崎協同とともに市のまちづくり計画の策定に協力するものとする。

3 前項の協力とは、まちづくり計画の策定に必要な資料の作成、調査や関係機関との協議を行うとともに、市民説明に出席する等の必要な協力をいうものとする。

4 県、茅ヶ崎協同及び市は、本事業に対する近隣対応を優先交渉権者と連携して責任をもって行うものとする。

5 市は、都市の健全な発展、秩序ある土地利用及び景観等の良好な居住環境の形成及び保全を実現することを目的に、まちづくりを推進するものとする。

(契約の締結)

第5条 県及び茅ヶ崎協同と優先交渉権者は、事業計画に基づき、事業用地について事業用定期借地権設定契約、売買契約を締結するものとする。

2 前項の事業用定期借地権設定契約に基づく賃貸借期間は、原則として、令和2年4月1日から令和32年3月31日までの期間30年とする。
ただし、前条のまちづくり計画に基づく都市計画変更の協議手続等に時間を要し、令和2年3月31日までに都市計画の変更告示がなされない場合には、都市計画の変更告示後に期間30年の事業用定期借地権設定契約を締結することとし、令和2年4月1日から事業用定期借地権設定契約が締結されるまでの間、暫定利用の賃貸借契約を締結することとする。

3 前項の事業用定期借地権設定契約に基づく貸付料(年額)は、次のとおりとする。
貸付料(年額)=借受希望価格書に記載された借受希望価格(円/㎡)× 事業計画に基づく借受面積(㎡)
ただし、貸付料は、固定資産税評価額の評価替えに併せて3年ごとに見直すこととし、その詳細は契約書において定めることとする。その他、社会経済情勢の変動等により貸付料が不相当になった場合には、貸付料を改定する場合がある。

4 優先交渉権者は、第2項に規定する期間内にやむを得ない事由により事業提案書記載の事業の継続ができなくなった場合、6ヶ月前までに県及び茅ヶ崎協同に対し書面で申し入れ、県及び茅ヶ崎協同の書面による承諾を得た場合に限り、事業用定期借地権設定契約を解約することができる。ただし、契約期間のうち最初の10年間は、優先交渉権者は事業用定期借地権設定契約の解約を申し入れることはできない。

5 前項により優先交渉権者が途中解約する場合、解約金は要しないが、優先交渉権者は土地を更地に復して返還しなければならない。事業期間満了時も同様(土地を更地に復して返還)とする。ただし、返還時に、返還方法について県、茅ヶ崎協同及び優先交渉権者が協議の上別途定めた場合は、この限りでない。

6 第1項の売買契約における売却価格は、次のとおりとする。
売却価格 = 県が事業内容に応じた不動産鑑定評価を実施し決定した価格(円/㎡)× 事業計画に基づく買受面積(㎡)
ただし、都市計画決定・変更手続等の結果、売却価格が不相当になった場合は、売却価格の精算を行うこととする。

7 第1項の売買契約を締結する場合、優先交渉権者が売買代金を完納したときに所有権が移転するものとし、県は、所有権移転後直ちに現状のまま売却対象地を優先交渉権者に引き渡すものとする。なお、売買契約は、事業計画で目指す土地利用を実現するための都市計画決定・変更が不可能となった場合には、県が契約を解除することができるものとする。
また、優先交渉権者は、引き渡しの日から10年間は売却対象地を事業計画に基づく施設の用途に供するものとし、指定期日までに事業計画に基づく指定用途に供しなかった場合、指定用途に供しなくなった場合及び指定用途以外の用途に供した場合には、県は売却対象地を買戻しすることができるものとする。

(協定の有効期間及び優先順位)

第10条 本協定の有効期間は、締結の日から、第4条のまちづくり計画が策定された日並びに第5条の事業用定期借地権設定契約及び売買契約が成立した日までとし、当該期間内において、県、茅ヶ崎協同、市及び優先交渉権者を法的に拘束するものとする。
ただし、第5条の規程は、本協定締結時点において詳細の確定が困難であることから、本協定の有効期間においても法的拘束力を有しないものとする。

3 本協定の内容と事業用定期借地権設定契約及び売買契約との間に内容の相違がある場合には、事業用定期借地権設定契約及び売買契約が優先するものとする。

(協定の解除)

第11条 県、茅ヶ崎協同及び市は、次の各号に掲げるいずれかの事由が生じた場合には、県、茅ヶ崎協同及び市3者の合意により本協定を解除することができる。

(1) 本協定締結後、関係機関との協議や市民説明等の結果、優先交渉権者の事業提案が変更となる場合において、変更後の提案では計画条件及び要求水準を満たさないと認められるとき又は事業者選定における優位性を喪失したと認められるとき。

(2) 天変地異その他やむを得ない理由により、本事業の実施が不可能となったとき。
2 優先交渉権者は、天変地異その他やむを得ない理由により、本事業の実施が不可能となった場合及び第5条の契約のいずれか一方でも締結されなかった場合には、優先交渉権者を構成する3者の合意により本協定を解除することができる。


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